Zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych jest coraz częściej stosowanym zabiegiem. Uznaje się, że inwestycja w mieszkanie własnościowe to jeden z najlepszych sposobów nie tylko na lokowanie własnych oszczędności, ale również ich pomnażanie. Zanim jednak wynajmiesz swoją nieruchomość lokatorom, sprawdź, jakie prawa mogą im przysługiwać i to również wtedy, kiedy nie będą wywiązywać się z warunków podpisanej umowy najmu. Czy eksmisja z mieszkania własnościowego zawsze jest możliwa i jak przebiega ten proces? Dowiedz się więcej już teraz.
Czym jest eksmisja?
Należy zaznaczyć, że polskie przepisy prawa nie definiują jasno pojęcia eksmisji z mieszkania własnościowego. Przez eksmisję rozumie się jednak wszelkie czynności, jakie podejmuje właściciel mieszkania w celu usunięcia z niego niechcianego lokatora. Najczęściej do takiej sytuacji dochodzi w wyniku zaprzestania realizowania płatności za wynajem nieruchomości. Najemca lokalu musi również wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania własnościowego, kiedy dopuszcza się nieprawidłowego użytkowania lokalu bądź prowadzi działania, których efektem może być jego niszczenie. Pamiętaj jednak, że wszczęcie postępowania egzekucyjnego to dopiero początek, a eksmisja z mieszkania własnościowego jest długim i często niekorzystnym dla właściciela nieruchomości procesem. Zdarza się, że najemca nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania i wciąż zwleka z płatnościami. Może dojść do sytuacji, w której to Ty jako właściciel lokalu z powodu długów najemcy utracisz płynność finansową, a dodatkowy kredyt czy pożyczka pozabankowa nie zawsze będzie dobrym wyjściem z sytuacji lub stanie się tylko środkiem doraźnym.
Etapy procesu eksmisji
Umowa najmu mieszkania własnościowego może zawierać dowolne zapisy, natomiast w przypadku eksmisji lokatora zastosowanie zawsze mają przepisy prawa Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z artykułem 687 Kodeksu Cywilnego, „jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”. Jeśli najemca nadal zwleka z płatnościami, dopiero wtedy może zostać mu wręczone wypowiedzenie umowy najmu.
Musisz wiedzieć, że wypowiedzenie umowy najmu wcale nie musi oznaczać dobrowolnego opuszczenia lokalu przez nieuczciwego najemcę. W takiej sytuacji właściciel mieszkania własnościowego musi podjąć odpowiednie kroki prawne. Za wyrzucenie najemcy siłą czy pod wpływem gróźb grozi nawet do 3 lat pozbawienia wolności!
Wyjściem z sytuacji jest skierowanie sprawy do sądu o eksmisję z lokalu mieszkalnego oraz wszczęcie roszczenia windykacyjnego.
Ile trwa eksmisja?
Skuteczne przeprowadzenie eksmisji najemcy w danym lokalu niestety trwa dosyć długo. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i masz problem z lokatorem, który korzysta z Twojego mieszkania bez tytułu prawnego, sprawdź, jak krok po kroku następuje eksmisja najemcy, który nie płaci czynszu. Chcesz wiedzieć, ile trwa eksmisja z mieszkania własnościowego za długi? To zależy od indywidualnej sytuacji najemcy, wiadomo na pewno, że w Polsce nie funkcjonuje tzw. eksmisja na bruk.
W pierwszej kolejności do postępowania egzekucyjnego należy wskazać dane wszystkich osób, które zajmują bezprawnie mieszkanie własnościowe. To może być trudne, ponieważ lokator mógł przyjąć „pod dach” członków rodziny czy przyjaciół i nie powiadomić o tym właściciela nieruchomości. Pozwać trzeba każdą z tych osób, a sąd sprawdzi, czy najemca na pewno nie posiada tytułu prawnego, który pozwala mu korzystać z lokalu.
Po takiej weryfikacji sąd wyda wyrok orzekający nakaz opuszczenia mieszkania własnościowego, jeśli lokal zajmowany jest bezprawnie. Niestety, nie oznacza to, że najemca szybko się wyprowadzi. W licznych przypadkach może wnioskować o wskazanie lokalu socjalnego.
Lokal socjalny przysługuje:
- osobom niepełnoletnim,
- osobom pobierającym świadczenie emerytalne lub rentowe,
- osobom niepełnosprawnym,
- osobom bezrobotnym,
- kobietom w ciąży.
Lokal socjalny nie przysługuje:
- osobom, które już korzystają z lokalu tymczasowego,
- osobom, które dopuszczały się przemocy domowej,
- osobom, które mają mieszkanie własnościowe,
- osobom, które są w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe.
Jeżeli dłużnikowi nie przyznano lokalu socjalnego, gmina wskazuje mieszkanie tymczasowe, które musi znaleźć się w tej samej lokalizacji, co mieszkanie własnościowe, z którego nastąpiła eksmisja. Mieszkanie tymczasowe przydzielane jest na okres do sześciu miesięcy, a jego lokator musi mieć zapewniony dostęp do prądu oraz bieżącej wody.
Jeśli najemca nie ma prawa do mieszkania socjalnego ani tymczasowego gmina wskazuje mu miejsce noclegowe w schronisku.
Czym jest okres ochronny i kogo dotyczy?
Musisz wiedzieć, że eksmisja z domu prywatnego nie zawsze jest możliwa. Polskie prawo przewiduje tzw. okres ochronny, w którym postępowanie komornicze jest wstrzymywane, pomimo iż zapadł wyrok nakazujący opuszczenie nieruchomości przez najemcę. Komornik musi wstrzymać swoje działania w okresie od listopada do marca w przypadku dłużników, którzy nie mają prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego.
Okres ochronny dotyczy wszystkich osób, które zajmują lokal bez zgody właściciela, ale nie zostały im wskazane mieszkania zastępcze czy miejsca noclegowe.
Podstawy prawne eksmisji — kiedy eksmisja jest legalna?
Z punktu widzenia prawa eksmisja niechcianego lokatora z mieszkania własnościowego jest legalna, kiedy lokator wykracza swoim zachowaniem poza warunki podpisanej umowy najmu. Do eksmisji dochodzi najczęściej w wyniku niepłacenia czynszu. Możliwa jest również eksmisja sprawcy znęcania fizycznego nad rodziną czy eksmisja za znęcanie psychiczne.
Co istotne, w skrajnych przypadkach możliwa jest również eksmisja właściciela z mieszkania własnościowego. To eksmisja po licytacji komorniczej, jeśli właściciel nieruchomości jest dłużnikiem i nie reguluje swoich zobowiązań. Do takich sytuacji może dojść w wyniku długów z tytułu niepłacenia rat kredytu hipotecznego, którego zabezpieczeniem jest właśnie mieszkanie własnościowe. Eksmitowana może być jak najbardziej osoba zameldowana w lokalu.
Powody eksmisji z mieszkania własnościowego
Eksmisja z mieszkania własnościowego może nastąpić z różnych przyczyn. Najczęściej jest to eksmisja z mieszkania własnościowego za długi, czyli wtedy, kiedy najemca nie reguluje płatności, jakie zostały uzgodnione w umowie z właścicielem nieruchomości.
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego do mieszkania może nastąpić również wtedy, kiedy narusza on warunki umowy w sposób rażący, kiedy niszczy mieszkanie lub zakłóca porządek domowy. Eksmisja lokatora czy eksmisja osoby zameldowanej może nastąpić również wtedy, kiedy ta dopuszcza się przemocy domowej. W takiej sytuacji możliwa jest eksmisja z mieszkania członka rodziny czy eksmisja alkoholika z domu, jeśli zachowuje się w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, zgodnie z przepisami o przeciwdziałaniu przemocy.
Niepłacenie czynszu, a przede wszystkim brak tytułu prawnego do lokalu jest przesłanką do eksmisji z mieszkania. Na tej podstawie możliwa jest również eksmisja byłego małżonka z własnego mieszkania.
Zaległości w płaceniu czynszu
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego do mieszkania, który nie reguluje miesięcznych płatności zgodnie z podpisaną umową najmu, jest możliwa dopiero po spełnieniu odpowiednich warunków. Najemcy są pod specjalną ochroną nie tylko w okresie zimowym, ale przysługują im również konkretne prawa. Konsekwencje niepłacenia czynszu mogą więc zostać wyciągnięte dopiero po długim czasie, a egzekucja komornicza nigdy nie jest natychmiastowa.
Naruszenie warunków umowy
Nieterminowe płatności za korzystanie z lokalu to również naruszenie warunków umowy przez lokatora. Do innych działań tego rodzaju zaliczyć można niszczenie mieszkania, niezgodne z umową użytkowanie nieruchomości (np. prowadzenie w lokalu biznesu) czy wprowadzenie do mieszkania osób trzecich, o których nie ma mowy w umowie najmu.
Przemoc domowa
Umowę najmu można wypowiedzieć, a tym samym postarać się o eksmisję z mieszkania własnościowego, jeśli lokator dopuszcza się przemocy domowej, zarówno tej fizycznej, jak i psychicznej. Tym samym, możliwa jest eksmisja członka rodziny lub eksmisja do innego lokalu socjalnego bądź lokalu zastępczego męża alkoholika. Nakaz eksmisji musi być wydany sądownie, a jego realizacja to praca komornika.
Najem okazjonalny a eksmisja
Jeśli masz prawo do lokalu własnościowego i chcesz wykorzystać mieszkanie w celach zarobkowych, zanim je wynajmiesz, dobrze się zabezpiecz. Coraz powszechniejszym zabiegiem w ramach ochrony, zarówno praw lokatorów, jak i właścicieli nieruchomości jest tzw. najem okazjonalny. Czy w takiej sytuacji możliwa jest eksmisja osoby niepełnosprawnej albo eksmisja matki z dzieckiem?
Najem okazjonalny, to dokument podpisywany u notariusza, który znacznie ułatwia eksmisję z wynajmowanego mieszkania osób, które z różnych powodów nie spełniają warunków określonych w umowie. Najem okazjonalny wskazuje bowiem, iż niechciany lokator ma dostęp do lokalu zastępczego, z którego w każdej chwili może skorzystać. Oznacza to, że po eksmisji nie zostanie wyrzucony na bruk, ale ma warunki do normalnego bytowania.
Pomoc prawna — gdzie szukać pomocy?
Jeśli chcesz wiedzieć więcej o ochronie praw lokatorów, jak przebiega przyznanie lokalu socjalnego czy jakie pomieszczenie tymczasowe należy zapewnić dłużnikowi, zanim dojdzie do eksmisji z mieszkania własnościowego, najlepiej zwrócić się o pomoc do kancelarii prawnej, która specjalizuje się w tego rodzaju trudnych sprawach. O doradztwo możesz poprosić również agencje pośredniczące w wynajmie mieszkań.
Potrzebujesz dodatkowej gotówki?
Kategoria: Blog OK
